La Nue-Propriété

La nue-propriété est un concept juridique qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts : d’un côté, le droit de disposer du bien (l’usufruit), et de l’autre, le droit de propriété (la nue-propriété).

Le nu-propriétaire est donc propriétaire du bien immobilier, mais ne peut pas l’utiliser ni en tirer des revenus, car il n’a pas le droit de l’occuper ni de le louer. En revanche, il peut en disposer librement, c’est-à-dire le vendre ou le transmettre à ses héritiers.

L’usufruitier, de son côté, a le droit d’occuper le bien immobilier ou de le louer, et de percevoir les revenus locatifs qui en découlent. Cependant, il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

La nue-propriété est souvent utilisée dans le cadre de dispositifs fiscaux, tels que le démembrement de propriété ou la loi Malraux, pour permettre à des investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu tout en conservant la propriété d’un bien immobilier.

La création d’une nue-propriété peut résulter d’une succession ou d’une vente avec démembrement de propriété.

En général, les conditions pour créer une nue-propriété sont les suivantes :

  • Être propriétaire d’un bien immobilier
  • Décider de le diviser en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété
  • Céder l’usufruit à un tiers (l’usufruitier)
  • Conserver la nue-propriété pour soi ou la céder à un autre tiers (le nu-propriétaire)

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété, les conditions peuvent varier en fonction du dispositif fiscal choisi. Par exemple, pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu prévu par le dispositif « Pinel en nue-propriété », il faut respecter certaines conditions, telles que le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

En tout état de cause, il est conseillé de se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier ou d’un notaire pour connaître les conditions spécifiques à chaque situation.

  • Acquisition à moindre coût : l’achat en nue-propriété est souvent proposé à un prix inférieur à celui du bien en pleine propriété, car l’investisseur n’acquiert que la nue-propriété et ne peut donc pas utiliser ou louer le bien pendant la durée du démembrement.
  • Perspective de plus-value à terme : à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. S’il a acheté la nue-propriété à un prix inférieur à celui du bien en pleine propriété, il peut donc espérer réaliser une plus-value à la revente.
  • Optimisation fiscale : selon les dispositifs fiscaux, l’achat en nue-propriété peut permettre de réduire ses impôts, par exemple en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre de la loi Pinel en nue-propriété.
  • Gestion simplifiée : pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui gère le bien, ce qui décharge le nu-propriétaire de certaines contraintes, comme la recherche de locataires ou les travaux de rénovation.

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